전세 계약 전 등기부등본을 확인하면 집의 소유자와 이미 설정된 권리관계를 살펴볼 수 있습니다. 다만 등기부에 문제가 없어 보인다고 해서 보증금 반환이 보장되는 것은 아니므로, 확인할 항목과 한계를 함께 알아두세요.
갑구와 을구에서 볼 내용
갑구에서는 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고, 가압류·가처분·신탁 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 기재가 있는지 살핍니다. 공동소유라면 계약에 필요한 동의가 갖춰졌는지도 확인해야 합니다. 을구에는 근저당권이나 전세권 등 소유권 외 권리가 표시될 수 있습니다. 채권최고액이 적혀 있다면 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로, 숫자만으로 보증금 회수 가능성을 단정하지 마세요. 등기부에 나타나지 않는 세금 체납 등도 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
계약 당일과 잔금일에도 확인
등기부는 계약 전에 발급한 것만 보지 말고 계약 직전과 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 편이 안전합니다. 그 사이 근저당권 등이 새로 설정될 수 있기 때문입니다. 소유자와 직접 계약하는지 확인하고, 대리인과 계약한다면 위임장과 본인 확인 자료를 살펴보세요. 계약서에는 잔금 전까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 약정을 둘 수 있지만, 약정만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 권리관계가 복잡하거나 신탁 등기가 있다면 통상적인 임대차와 다른 절차가 필요할 수 있으므로 서류를 더 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
등기부에 근저당권이 없으면 안전한가요?
그 사실만으로 안전하다고 판단할 수는 없습니다. 주택의 가치와 보증금 규모, 등기부에 드러나지 않는 권리·체납 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
계약 후 잔금일까지 등기부를 다시 봐야 하나요?
네. 계약 뒤 새 권리가 등기됐는지 잔금 지급 전에 확인하세요. 계약서에 관련 약정을 두었더라도 실제 등기 변동 여부를 확인하는 것이 중요합니다.